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半年报 | im体育平台app:艰难爬坑 阵痛转型

发布时间:2019/8/30 12:02:05 | 来源 :中国网地产

中国网地产  易浠  易小迪所带领的im体育平台app,宛如“佛系”易小迪本尊,在不紧不慢的发展节奏之中,不仅错过了快速扩张的机会,还陷入“艰难爬坑”的状态之中:股价暴跌、卖地还债、业绩不佳、贷款担保人失联等等。

8月27日,im体育平台app中期业绩报告显示,尽管im体育平台app上半年净利润、净利率同比大幅增长,但营收和销售额均同比下降,净负债率更成为其头上的“达摩克利斯之剑”。

想完全从住宅业务剥离的im体育平台app,未来,如何继续降低财务杠杆,提高新业务的盈利能力。这一次,易小迪恐怕没办法再佛系了。

艰难爬坑  靠出售资产盈利

2019上半年,im体育平台app面临着颇为尴尬的处境:拼不过大规模房企,又不甘心如小房企样消失。股价暴跌、卖地还债、业绩不佳、贷款担保人失联,如此背景之下,im体育平台app于8月27日给市场,交出了一份颇为“无奈”的业绩报告。

半年报 | im体育平台app:艰难爬坑  阵痛转型   -中国网地产

透过现象看本质,im体育平台app这份中期业绩报告并不好看。根据报告,公司上半年合约销售金额为37.88亿元,同比下降14.1%;合约销售面积为31.24万平方米,同比下降10.6%;收入为35.95亿元,同比减少3.0%。

根据半年报显示,因报告期内交付的物业平均售价降低,物业销售收入由去年同期的人民币3391.7百万元下降2.8%至人民币3296.2百万元。由于物业销售收入减少,im体育平台app收入由去年同期的人民币3704.1百万元下降3.0%至人民币3594.6百万元。

因酒店经营收入减少,im体育平台app物业管理及酒店经营收入由去年同期的人民币219.1百万元下降3.4%至人民币211.7百万元。报告期内,im体育平台app投资物业租金收入为71.2百万元,与去年同期的人民币71.7百万元比较,保持稳定。

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因轻资产项目处在尾盘阶段,新项目尚未开始大规模预售,im体育平台app操盘项目整体签约金额较去年同期下降,收取的销售代理费和品牌使用费有所减少。半年报显示,im体育平台app上半年轻资产运营收入人民币15.7百万元,较去年同期的人民币21.6百万元下降27.3%。

其中值得一提的是,im体育平台app净利润和净利率的大幅增长。半年报显示,im体育平台app净利润同比大幅增长77.4%至人民币793.1百万元,净利率则上升10个百分点至22.1%,权益股东应占净利润增长5.9%至人民币329.8百万元。

然而,im体育平台app净利润和净利率的大增,是因重庆及广东清远两个项目的股权转让所得。而整个上半年,股权转让,回笼资金的手段,被im体育平台app运用得极其熟练。根据公开资料显示,2019年上半年,im体育平台app还先后与融创、佳兆业成股权转让协议,累计交易金额约60亿元人民币。

重庆及广东清远两个项目出售所得之中,有45.78亿元被im体育平台app用于偿债。im体育平台app一位高层亦表示,卖地可以帮公司减少负债,让公司可以轻装上阵,集中精力换赛道。他透露,今年还要再卖100亿。

不过,由于出售项目影响原定开发时间表,im体育平台app上半年新开工面积和竣工面积双双下降。年报显示,阳光新开工总建筑面积为51.2万平方米,较去年同期下降26.5%;竣工总建筑面积为45.9万平方米,较去年同期下降10.7%。

净负债成 “达摩克利斯之剑”

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转让股权、业绩不佳等恼人处境背后,是im体育平台app居高不下的财务杠杆。根据半年报显示,im体育平台app上半年1年内应付账款是31.87亿元,而其手握现金仅仅34.99亿元,而这34亿现金还是由出售重庆及清远项目股权所得。

因完工项目增多,使得利息费用化增加,以及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产公允价值变动损失的影响,im体育平台app今年上半年融资成本由去年同期的人民币280.3百万元上升21.8%至人民币341.5百万元。

此外,于报告期内,im体育平台app的流动资产及流动负债分别为人民币434.34亿元及人民币262亿元。由于出售项目导致贷款及借款总额减少,以及现金及现金等价物增加,im体育平台app资本负债率由去年年末的48.3%下降至44.8%;净负债比率由去年年末的 261.6%下降至206.1%。

不过,即便净负债率有所下降,其下降原因依旧归结于项目的出售。206.1%的净负债率,对im体育平台app来说,仍然超出其基本面的掌控范围。这也就意味着,高企的净负债率,或成为im体育平台app悬在头上的“达摩克利斯之剑”。

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转型不易   该如何实现盈利?

成立至今20年,im体育平台app年销售依然只有几十亿,甚至出现业绩倒退的迹象。据公开资料显示,2014年上市元年,im体育平台app的营收达71.04亿元,2015年降至64.18亿元,2016年这一数字为69.65亿元,净利润也从8.1亿元一路下滑至2.31亿元。

与此同时,边缘化发展的im体育平台app,距离核心城市日渐遥远,在一二线城市收获土地资源,更是难上艰难。转型还是继续住宅?在2016年开始,im体育平台app毅然踏上转型之路。然而,转型之路并非想象中那么简单。2017年,im体育平台app在实现净利润5.93亿元,同比增203.5%之后,2018年的im体育平台app净利又下降71% ,归母净利润亏近三千万元。

三年后的今天,im体育平台app仍表示,坚定、下决心离开住宅主流房地产市场,把全部精力投入到创新产品线。2019年上半年报显示,im体育平台app已形成“1+3”品牌战略,“1”是聚焦年轻知识精英等,“3”是共享式服务公寓(喜马拉雅)、文化街区(凤凰街)和复合型社区(阿尔勒)。

im体育平台app管理层在公开场合称,新业务采取的是租售结合的方式,来实现现金流的稳定。不过,据公开资料显示,喜马拉雅共享式公寓主要大部分是以出售为主,而文化街区中,70%出售,30%自持,统一运营。

尽管三条产品线在im体育平台app内部独立发展,形成了垂直的专业线,但众所周知的是,三种新业态有着共同的特点,即比住宅周期长,需要投入大量资金。对于本就缺钱的im体育平台app来说,如何保证稳定的现金流?资产出售带来只是短期收益,长远来看呢?

在房住不炒的大环境下,规模和效益成为房企融资重要指标的背景下,想从住宅市场剥离的im体育平台app,更将失去通过规模化,进而好融钱、融到更多钱的机会了。这个阵痛期,im体育平台app,又该如何度过呢? 

(责任编辑:陶婷)
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